Wohnungseigentum: Warum die Grundsteuer nicht in die Hausgeldabrechnung gehört

Der Bescheid liegt nicht dort, wo viele ihn suchen

Lena hat den Grundsteuerbescheid der Gemeinde neben die Jahresabrechnung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft gelegt. In der Abrechnung findet sie Positionen für Versicherung, Hausreinigung und Rücklage, aber keine eigene Zeile mit ihrer Grundsteuer. Sie prüft mit Grundsteuer-Rechner, ob die Größenordnung des Bescheids plausibel wirkt, und sucht anschließend im Ordner nach dem Original. Der entscheidende Punkt: Für die einzelne Wohnung ergeht ein eigener Grundsteuerbescheid. Die Gemeinschaftsabrechnung ist dafür nicht der zuständige Abrechnungsweg.

Was der eigene Bescheid tatsächlich festsetzt

Adressat des Grundsteuerbescheids ist in der Regel der Eigentümer beziehungsweise die steuerpflichtige Person, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinde berechnet den Jahresbetrag aus dem vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag und ihrem geltenden Hebesatz. Dieser Wert steht im eigenen Bescheid; ergänzend kommen die Satzung und amtliche Veröffentlichungen der Gemeinde infrage. In manchen Ländern führt der Weg über einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. In Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg wird der Messbetrag nach dem jeweiligen Landesmodell anders abgeleitet. Dort muss nicht zwingend ein Grundsteuerwertbescheid vorliegen.

Die Grenze der Verwalterabrechnung

Die Verwaltung rechnet grundsätzlich die Kosten der Gemeinschaft ab: etwa gemeinschaftliche Versicherungen, Wartungen, Strom für das Treppenhaus oder die Verwaltervergütung. Sie verteilt diese Kosten nach dem vereinbarten oder gesetzlich maßgeblichen Schlüssel auf die Einheiten. Die persönliche Grundsteuer der einzelnen Wohnung gehört nicht deshalb in diese Abrechnung, weil die Verwaltung Unterlagen zum Gebäude führt. Sie wird von der Gemeinde dem jeweiligen Steuerschuldner auferlegt. Ein fehlender Posten in der Jahresabrechnung ist daher normalerweise kein Hinweis darauf, dass die Steuer vergessen wurde.

Bei Vermietung wechselt nur der Abrechnungsweg

Vermietet der Eigentümer die Wohnung, kann die Grundsteuer unter den Voraussetzungen des Mietvertrags und der Betriebskostenregelungen über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dann erscheint sie in der Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter, nicht in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als persönlicher Kostenposten. Der Vermieter muss die kommunale Festsetzung und die mietrechtliche Abrechnung auseinanderhalten. Ein Mieter sieht deshalb möglicherweise eine Grundsteuerposition, während der Eigentümer in der Gemeinschaftsabrechnung vergeblich danach sucht.

Welche Unterlagen wohin gehören

Eine einfache Sortierung verhindert, dass die falsche Stelle angesprochen wird:

• Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde gehört zur persönlichen Steuerakte des Eigentümers.
• Schreiben des Finanzamts betreffen die dort festgesetzten Bewertungs- oder Messgrundlagen.
• Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft dokumentiert gemeinschaftliche Einnahmen und Ausgaben.
• Eine Betriebskostenabrechnung richtet sich an den Mieter und folgt dem Mietvertrag.
• Ein Ergebnis einer Internetabfrage liefert höchstens eine Plausibilitätskontrolle und setzt keine Zahlung fest.

Ansprechpartner bei Unstimmigkeiten

Zunächst ist die eigene Rolle zu klären: Eigentümer, Vermieter und Mieter haben nicht dieselben Ansprechpartner und können nicht jeden Bescheid selbst anfechten. Bewertungsfragen gehören zum Finanzamt, die Festsetzung des Jahresbetrags zur Gemeinde. Fragen zur Gemeinschaftsabrechnung richten sich an die Verwaltung oder die Eigentümerversammlung. Welche Frist oder welcher Rechtsbehelf gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Schreibens. Bei widersprüchlichen Unterlagen kommen ein Eigentümer- oder Mieterverein beziehungsweise eine Steuerberatung als Gesprächspartner infrage.